كيفية مقاومة الإخلاء في أوهايو

بمجرد أن يرفع مالك العقار دعوى إخلاء ضدك في المحكمة، فقد يكون من الصعب محاربتها.

• إذا لم تدفع الإيجار، فقد تُطرد. ينص قانون ولاية أوهايو على أن مالك العقار يحق له طردك إذا لم تدفع الإيجار. وينطبق هذا حتى لو فقدت وظيفتك، أو مرضت، أو لم يكن لديك المال.
• عدم القدرة على الدفع ليس سببًا وجيهًا للاعتراض على الإخلاء في أوهايو. يحق لمالك العقار إخلاءك حتى لو فقدت وظيفتك أو مرضت أو لم يكن لديك المال الكافي لدفع الإيجار. إذا كنت تعلم أنك لن تتمكن من دفع الإيجار، فتواصل مع مالك العقار في أقرب وقت ممكن وحاول التفاوض.
• أحيانًا يكون الخيار الأمثل هو مغادرة العقار بعد إشعارك بالمغادرة قبل ثلاثة أيام. إذا بقيتَ، ورُفعت دعوى إخلاء أمام المحكمة، فسيكون من الصعب عليك الاستئجار مستقبلًا. سيظهر الإخلاء في سجلك الجنائي وتقاريرك الائتمانية.

إذا لم تتمكن من مغادرة العقار، فاعلم أن قانون ولاية أوهايو يُلزم مالك العقار بإعطائك إشعارًا قبل ثلاثة أيام، ثم تقديم طلب إخلاء إلى المحكمة. لا يحق لمالك العقار إخلاءك أو إغلاق باب منزلك دون اللجوء إلى المحكمة. عادةً، سيكون لديك مهلة تتراوح بين 4 و6 أسابيع للمغادرة بعد تلقي إشعار قبل ثلاثة أيام. تعرّف على المزيد حول الجدول الزمني للإخلاء في أوهايو.

الدفاعات الشائعة ضد الإخلاء في ولاية أوهايو

إذا كنت تريد أن تنجح في محاربة الإخلاء، فأنت بحاجة إلى دفاع جيد.

بعض الدفاعات الشائعة ضد الإخلاء هي:

• لقد تأخرتَ في السداد دون أي مشاكل حتى الآن. كان مالك العقار يقبل دفعاتك المتأخرة بانتظام، ولكنه الآن يُخليك بسبب تأخرك في السداد. يمكنك القول إن هناك "نمطًا وممارسة" يتبعها مالك العقار في قبول الدفعات المتأخرة. للمحكمة أن تقرر ما إذا كانت ستوافق على رأيك. ستحتاج إلى دليل على تاريخ تأخرك في السداد. تذكر أن التأخر في السداد أكثر من مرتين. إذا أراد مالك العقار إيقاف هذا النمط، فعليه إبلاغك كتابيًا، عادةً قبل 20 إلى 30 يومًا من موعد استحقاق دفعتك التالية.
• لم ينتظر مالك العقار ثلاثة أيام كاملة قبل رفع دعوى الإخلاء. يجب عليه إخطارك قبل ثلاثة أيام من تاريخ الإخلاء قبل رفع دعوى الإخلاء. عادةً ما يُلصق الإشعار على باب منزلك. ثم عليه الانتظار ثلاثة أيام كاملة على الأقل بعد نشر الإشعار قبل رفع دعوى الإخلاء. على سبيل المثال، إذا نشر المالك الإشعار يوم الجمعة، فيمكنه عادةً رفع دعوى الإخلاء يوم الثلاثاء. إذا صادف اليوم الثالث يوم أحد أو عطلة رسمية، فعليه الانتظار يومًا إضافيًا. اطلع على قواعد احتساب الأيام في قانون ولاية أوهايو.
• رفض مالك العقار دفع الإيجار في موعده. إذا استطعت إثبات دفعك الإيجار في موعده، لكن مالك العقار رفضه، فقد يكون هذا حجة قوية ضد الإخلاء. على سبيل المثال، قد يتضمن عقد الإيجار فترة سماح، وقد دفعت الإيجار خلال هذه الفترة.
• ينتقم مالك العقار منك لأنك تقدمت بشكوى. يصعب إثبات ذلك، ولكن لا يحق لمالك العقار إخلاءك لمجرد أنك تقدمت بشكوى بشأن أمر كان ينبغي عليه فعله. على سبيل المثال، أنت ملتزم بسداد الإيجار ولكنك قدمت شكوى إلى هيئة إنفاذ القانون أو وزارة الصحة. إذا لم تكن ملتزمًا بسداد الإيجار، فقد لا يفيدك هذا الدفاع. ينص قانون ولاية أوهايو على أنه لا يجوز لك التخلف عن سداد الإيجار لاستخدام هذا الدفاع.
• مالك العقار يُمارس التمييز ضدك. إذا طردك مالك العقار بسبب عرقك أو جنسك أو إعاقتك، أو لأن لديك أطفالًا ، فقد يكون ذلك تمييزًا في السكن.

في أوقات أخرى قد ترغب في محاربة الإخلاء

قد يكون محاربة الإخلاء أمرًا صعبًا، ولكن قد ترغب في محاربة الإخلاء إذا:

• أنت تعيش في سكن مدعوم. إذا كنت تعيش في سكن مدعوم، فيجب على مالك العقار إثبات وجود "سبب وجيه" لطردك. على سبيل المثال، إذا لم يكن سبب عدم قدرتك على دفع الإيجار خطأك وحاولت دفعه بأسرع ما يمكن، فقد لا يكون لدى المالك سبب وجيه لطردك. تعرّف على المزيد حول الطرد من السكن المدعوم وكيفية الحصول على المساعدة.
• أنت تعيش في منتزه منازل متنقلة. قد يختلف إخلاءك من منتزه المنازل المتنقلة عن عمليات الإخلاء الأخرى. في حال إخلائك، قد تفقد منزلك. إذا تم إخلاؤك بسبب مخالفتك لقواعد المنتزه، فيجب على المالك إثبات أن المخالفة كانت "جسيمة". تعرّف على المزيد حول الإخلاء من منتزه المنازل المتنقلة وكيفية الحصول على المساعدة.
• أنت تدفع الإيجار عبر حساب ضمان الإيجار. إذا كنت تدفع الإيجار للمحكمة بشكل صحيح من خلال عملية حساب الضمان، فلا يحق لمالك العقار إخلاءك لمجرد أنك تدفع عبر حساب الضمان. تعرّف على ما يجب عليك فعله بعد تقديم طلب حساب الضمان.

إذا لم تدفع إيجارك المعتاد في موعده، ينص القانون على أنه يحق لمالك العقار إخلاءك، حتى لو فقدت وظيفتك أو مرضت. لذا، فإن فقدان وظيفتك أو مرضك ليسا سببًا وجيهًا للاعتراض على الإخلاء.

يسأل البعض أحيانًا عن إمكانية إخلاء المنزل في حالة البرد القارس أو خلال أشهر الشتاء. في أوهايو، يُمكن إخلاء المنزل حتى في فصل الشتاء أو في حالة البرد القارس.

إذا قررت عدم محاربة الإخلاء

إذا قررت عدم الاعتراض على قرار الإخلاء، فعليك محاولة رفضه. لرفضه:

• غادر المنزل. أولًا، غادر المنزل تمامًا.
• احرص على الوصول إلى المحكمة مبكرًا وإجراء تسجيل الدخول. تعرف على المزيد حول ما يمكن توقعه في جلسة الاستماع.
• اذهب إلى جلسة الاستماع. يجب عليك حضور الجلسة، حتى لو انتقلتَ من العقار أولاً. يُنصح بإحضار مفاتيحك لتسليمها رسميًا لمالك العقار.
• اطلب رفض القضية. في المحكمة، يمكنك قول:
  سيدي القاضي، لقد انتقلتُ بالكامل من المنزل الكائن في [اذكر العنوان]. مفاتيحي معي، وأودُّ تسليمها لمالك العقار الآن. بما أنني انتقلتُ، أودُّ أن أطلب رفض دعوى الإخلاء.  
  
  أو إذا كنت قد أعدت مفاتيحك بالفعل، قل:
  سيدي القاضي، لقد انتقلتُ بالكامل من المنزل الكائن في [اذكر العنوان]. سلّمتُ مفاتيحي لمالك العقار في [اذكر التاريخ]. بما أنني انتقلتُ وسلمتُ مفاتيحي، أودُّ أن أطلب رفض دعوى الإخلاء.

إذا رفض القاضي قضيتك، فيمكنك الإجابة بـ "لا" عندما يسألك مالك العقار المستقبلي عما إذا كان قد تم إخلاؤك من المنزل على الإطلاق.

كيفية مقاومة الإخلاء

إذا قررت محاربة الإخلاء، يجب عليك:

• استعن بمحامٍ. من الصعب كسب قضية إخلاء بمفردك. تواصل مع مكتب مساعدة قانونية محلي للحصول على المساعدة.   إذا عيّنت محاميًا، فتأكد من اتباع تعليماته. إذا لم تتمكن من ذلك، فسيتعين عليك الاستعداد للجلسة.
• استعد للجلسة. اجمع الأدلة كالإيصالات والصور. اطلب من الشهود الانضمام إليك في المحكمة والتحدث نيابةً عنك. احصل على توجيهات إلى موقع المحكمة.
• اذهب إلى المحكمة. احرص على الوصول مبكرًا وتسجيل دخولك. إذا كنت تشعر بالارتياح، فتحدث مع مالك العقار أثناء انتظارك وأخبره أنك تخطط للاعتراض على قرار الإخلاء. يمكنك أيضًا محاولة معرفة ما إذا كان مالك العقار مستعدًا للتفاوض على اتفاقية تسمح لك بالبقاء أو تمنحك مهلة إضافية للانتقال. إذا توصلت إلى اتفاق، فتأكد من الحصول عليه كتابيًا. انتظر أيضًا حتى يتم استدعاء قضيتك وأبلغ القاضي بموافقتك. قد يوفر عليك هذا الإجراء، أنت ومالك العقار والمحكمة، بعض الوقت.

ماذا تتوقع في المحكمة

عندما يتم استدعاء قضيتك، سيتم إجراء اليمين القانونية لك ولمالك العقار. بعد ذلك، سيتم عقد جلسة الاستماع.

إذا لم تجد محاميًا بعد، فيمكنك أن تطلب من المحكمة تأجيل القضية على النحو التالي:

"سيدي القاضي، أطلب تأجيلًا لمدة أسبوع حتى أتمكن من محاولة الحصول على محامٍ لمساعدتي في هذه القضية."

إذا وافقت المحكمة، فسوف تقوم بإعادة جدولة الجلسة.

عندما تبدأ الجلسة، يتحدث مالك العقار أولاً. عندما يحين دورك، دافع عن نفسك، لكن لا تقاطع القاضي أو أي شخص آخر. أخبر القاضي لماذا لا ينبغي إخلاؤك. شارك الأدلة، ودع شهودك يشاركون معلوماتهم.

تعرف على المزيد حول ما يمكن توقعه في جلسة الاستماع.

تعرف على المزيد حول كيفية التحدث في المحكمة.

بعد جلسة الاستماع

بعد جلسة الاستماع، تُقرر المحكمة من سيفوز. إذا فزتَ، يحق لك البقاء في منزلك.

إذا لم تفز، يحق لمالك العقار إخلاءك. لديك سبعة أيام، أو أقل، للمغادرة. وإلا، يحق لشرطي المرور التدخل وإجبارك على الخروج.

تعرف على المزيد حول عملية الإخلاء والجدول الزمني .