Ejecución hipotecaria tributaria en Ohio

La ejecución hipotecaria tributaria es el proceso legal que su condado puede usar para tomar posesión de su casa si se atrasa demasiado en los pagos de sus impuestos sobre la propiedad.

Comienza cuando el condado presenta una citación y demanda en su contra en la corte. Hasta que eso ocurra, usted está en una situación de “pre-ejecución”. Esto es cuando se declara oficialmente que usted está en mora, y su caso pasa al fiscal del condado o su deuda tributaria se vende a otra parte.

Pre-ejecución

La "pre-ejecución" tiene distintas etapas y hay distintos pasos que puede tomar para resolver su deuda tributaria.

Se atrasa en el pago de sus impuestos sobre la propiedad

En general tiene que pagar sus impuestos sobre la propiedad una vez al comienzo del año y otra vez a mitad de año. Oficialmente, estos son sus “impuestos inmobiliarios” o “impuestos prediales” y ayudan a pagar por las escuelas y servicios locales.

Si se está atrasando en el pago de sus impuestos sobre la propiedad, tome los siguientes pasos:

• Comuníquese con el tesorero del condado. Pregunte cuáles son sus opciones. Haga clic en “Recursos gubernamentales y comunitarios” en esta página para encontrar la información de contacto del tesorero de su condado.
• Trate de llegar a un acuerdo sobre un plan de pagos. En la mayoría de los casos, el condado querrá llegar a un acuerdo con usted. Quizás pueda acordar un plan de pagos o encontrar otra solución para pagar sus impuestos y evitar la ejecución hipotecaria.
• Abra su correo. Su condado se puede comunicar con usted por correo normal, email o correo certificado. Abra su correspondencia y responda.

Cuanto antes actúe, mayor será la probabilidad de reducir los costos de haberse atrasado en los pagos y evitar una ejecución hipotecaria. Obtenga más información sobre lo que puede hacer si se atrasa en el pago de su impuesto sobre la propiedad.

Los impuestos se “certifican en mora”

Si sus impuestos sobre la propiedad se certifican en mora:

• Se han declarado oficialmente en mora. El auditor del condado publica sus impuestos en una lista llamada “lista de terrenos en mora y duplicados”. Enumera las propiedades con impuestos atrasados y cuánto deben.
• Sus costos van a aumentar. Los intereses y multas se seguirán acumulando cuanto más tiempo pase sin pagar los impuestos.
• Corre un riesgo mayor de una ejecución hipotecaria. Si no paga sus impuestos sobre la propiedad dentro de 60 días de la fecha en que se certificaron en mora, su caso puede ser enviado al fiscal del condado para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.
• Pregunte sobre un contrato de impuesto en mora. En la mayoría de los casos, le dan por lo menos una oportunidad de llegar a un acuerdo, llamado “contrato de impuesto en mora”, con el tesorero del condado. Puede durar un par de años, y usted hace los pagos con el tiempo. Si deja de hacer un pago, el contrato se cancelará, a menos que el tesorero decida darle otra oportunidad.

Si no llega a un acuerdo con el tesorero o paga sus impuestos, su caso puede ser remitido al fiscal del condado, y su deuda tributaria se puede vender a otra persona.

El caso pasa a un fiscal o comprador de deuda

El tesorero del condado puede enviar su caso al fiscal del condado para iniciar una ejecución hipotecaria en su contra. O en algunos condados, su deuda - llamada “derecho de retención” - se pone a la venta. Cualquiera que la compre puede iniciar una ejecución hipotecaria en su contra.

Si su caso pasa al fiscal del condado:

• Trate de encontrar una solución. El fiscal es el abogado del tesorero. No puede ser su abogado personal, pero debería tratar de llegar a un acuerdo con esta persona para evitar una ejecución hipotecaria.
• No ignore las cartas. La oficina del fiscal puede ponerse en contacto con usted para explicar su situación, las opciones a su disposición y cuánto tiempo tiene para actuar. Preste atención a esta información. Podría ser su última oportunidad para evitar una ejecución hipotecaria.

Si otra persona compra su deuda tributaria:

• Debería recibir un aviso. Su condado tiene que notificarle antes y después de vender su deuda tributaria, en la mayoría de los casos. Busque términos como “tax lien sale” (venta de derecho de retención tributario) y “tax certificate” (certificado tributario). El condado también debería explicarle como “redimir” o recuperar lo que se está vendiendo.
• El comprador de la deuda tiene el derecho a iniciar una ejecución hipotecaria. La persona o compañía que compra su deuda tributaria - llamada “titular del certificado” - tiene los mismos derechos del condado para iniciar una ejecución hipotecaria en su contra.
• Pero no puede iniciar una ejecución hipotecaria por un año. El comprador tiene que esperar por lo menos un año después de comprar su deuda tributaria para iniciar una ejecución hipotecaria en su contra. Durante este tiempo, quédese en su casa.
• Trate de pagar el monto completo que debe. Después de un año, puede llegar a un acuerdo con el comprador de la deuda tributaria. Trate de pagar el monto completo que debe, si puede, para evitar una ejecución hipotecaria. Si se inicia una ejecución hipotecaria, aumentarán sus costos y el riesgo de perder su casa.

Ejecución hipotecaria

El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando se presenta una demanda de ejecución hipotecaria en la corte y termina cuando su casa se vende mediante una venta del alguacil y lo desalojan. El proceso de ejecución hipotecaria puede tardar entre 6 meses y más de un año. Depende de su caso y de su condado.

Se presenta una demanda en la corte

La ejecución hipotecaria comienza cuando el fiscal o el comprador de la deuda presenta una demanda de ejecución hipotecaria en su contra en la corte. 

Si se presenta una demanda de ejecución hipotecaria tributaria en su contra:   

• Hable con un abogado. Es complicado defenderse de una ejecución hipotecaria. Encuentre un abogado que lo pueda asesorar o representar. Puede encontrar organizaciones que lo conectan con un abogado u otra ayuda legal en esta página, bajo “Ayuda legal y abogados”. Si no tiene recursos para contratar un abogado, podría recibir ayuda de la organización de ayuda legal de su zona.
• Presente una respuesta a la ejecución hipotecaria dentro de 28 días. Tiene que presentar una respuesta ante la corte dentro de 28 días. Esto es así incluso si su ejecución hipotecaria fue suspendida o está hablando con su condado sobre otras opciones. Si no presenta una respuesta, le quitarán su casa. 
• Use este formulario para preparar su respuesta. Llévelo a la oficina del secretario de la corte. Puede encontrar al secretario de la corte en esta página, bajo “Recursos gubernamentales y comunitarios locales”.
• Quédese en su casa. Tiene el derecho de quedarse en su casa mientras el proceso de ejecución hipotecaria está pendiente. No tiene que dejar su casa hasta que se venda en una subasta de ejecución hipotecaria. Pueden pasar meses o más de un año después de que se inicie el caso de ejecución hipotecaria en la corte.
• Siga dialogando con el condado. Quizás pueda ir a mediación o acordar un plan para no perder su casa.

Incluso si está tratando de llegar a un acuerdo, es importante que siga respondiendo a la corte en un caso de ejecución hipotecaria.

Fallo final

Si no responde dentro de 28 días de haberse iniciado una demanda de ejecución hipotecaria en su contra, la corte dictará un fallo en su contra.

El fallo dirá cuál es el monto total de impuestos adeudados, más otros costos, como intereses, multas y honorarios de abogado.

Si llegan a un acuerdo, su caso de ejecución hipotecaria se podría desestimar antes de que se dicte un fallo en su contra.

La propiedad se vende y lo desalojan

Si se dicta un fallo en su contra:

• Su propiedad se pondrá a la venta. En la mayoría de los casos, el responsable por vender la propiedad es el alguacil del condado. 
• Se programará una fecha para la venta. La fecha para la venta se anunciará en periódicos o en línea por 3 semanas.
• Su propiedad se venderá en una subasta. Usted tiene el derecho de quedarse en su casa hasta que la propiedad se venda en una subasta de ejecución hipotecaria.
• Tendrá que irse de su casa. Después de que su casa se venda en una subasta, lo desalojarán.

Fondos excedentes

En algunos casos, queda dinero después de una venta hipotecaria, y usted tiene el derecho a reclamarlo.

Para averiguar si quedó dinero sobrante en su caso:

• Comuníquese con la oficina del secretario de su corte de condado. Pregunte si quedaron “fondos excedentes” en su caso. Tenga a la mano su número de caso de la corte.
• Solicite los fondos excedentes. Dependiendo de cuánto tiempo ha pasado desde que se vendió su casa en subasta, quizás tenga que presentar su solicitud en la oficina del secretario de la corte o en la oficina del tesorero del condado. Pueden tener un formulario especial para solicitar los fondos excedentes.

La ejecución hipotecaria tributaria puede ser más rápida que el proceso de ejecución hipotecaria normal. Incluso si no tiene una hipoteca, o si la casa donde vive ha sido pagada por completo, igual tiene que pagar sus impuestos sobre la propiedad. Si no los paga, se puede iniciar una ejecución hipotecaria en su contra.